Verifica il tuo mutuo potrebbe essere nullo.

Verifica Il Tuo Mutuo. Potrebbe Essere Nullo.
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monica 13/08/2018 0 Blog

Verifica il Tuo Mutuo. Potrebbe essere nullo.


Molteplici sono le cause che possono determinare la nullità di un mutuo fondiario o avere delle conseguenze per il mutuatario che lo ha contratto, che gli consentano di difendersi efficacemente nei confronti della Banca.

E’ pertanto molto importante che il cittadino verifichi la validità del mutuo contratto anche a distanza di molto tempo dalla sua stipula. L’azione di nullità è infatti un’azione imprescrittibile.

Casi di nullità del mutuo fondiario cioè del mutuo stipulato per l’acquisto dell prima casa sono state contemplate dal TU. Bancario che è stato interpretato di volta in volta dalla Giurisprudenza in senso sempre più favorevole per il cittadino.

Vi illustro pertanto in estrema sitntesi alcuni casi interessanti di nullità del mutuo .

Nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità (Cass. civ. Sez. I, Sent., (ud. 09-05-2017) 13-07-2017, n. 17352).
Il mutuo fondiario è regolato dalle norme del T.U. bancario approvato con decreto legislativo 01/09/1993 n. 385, nonché dalle norme del codice civile relative al contratto di mutuo, e dalla disciplina contenuta nel capitolato che di solito viene allegato al mutuo.

In particolare, la normativa contenuta nel T.U. bancario, stabilisce che “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” (art. 38, 1 co.). L’art. 38 TUB, poi al II co., aggiunge un limite quantitativo di finanziabilità: “La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”. Rispetto al normale credito ipotecario quindi, risultano fissati dalla legge due limiti: a) la garanzia deve essere un’ipoteca immobiliare di primo grado, ovvero ad essa equiparabile; b) la banca deve rispettare un ammontare massimo di finanziamento. La regolamentazione precisa di questi limiti è demandata alla Banca d’Italia, che in conformità alla delibera del CICR del 22 aprile 1995, ha adottato il provvedimento del 26 giugno 1995 (in Gazzetta Ufficiale n. 155 del 5 luglio 1995) al fine di aggiornare la circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito).

Il limite di finanziabilità viene ora così stabilito: “Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo dell’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare”.

Ciò premesso, si può avere la nullità del contratto di mutuo per violazione dell’art. 38 del T.U. bancario e cioè per il superamento del limite di finanziabilità contemplato dalla norma citata. Secondo la citata norma la Banca non può mutuare una somma superiore all’80% per cento del valore del bene oggetto di ipoteca.

Quando esiste una proporzione tra la somma erogata dalla Banca ed il valore del bene che il cittadino intende acquistare con tale finanziamento, la Banca non può erogare una somma superiore all’80% . Infatti -l’art. 38 TUB, fissa il limite di finanziabilità del mutuo fondiario, come di recente ribadito dalla sentenza della Cassazione del 13 luglio 2017 n. 17352 : “In verità la norma (art. 38 t,u.) non è volta a tutelare la stabilità patrimoniale della singola banca, ma persegue interessi economici nazionali(pubblici)”.Inoltre -l’art. 38 TUB contiene una regola di validità del contratto e non soltanto una regola di comportamento destinata alla banca, come invece contemplato per altri profili dall’art. 117 TUB. Pertanto deve ritenersi che mutuo fondiario, stipulato in violazione dell’art. 38 TUB, è nullo, come affermato dalla Corte di Cassazione in una recentissima sentenza (Cass. Civ. n.17352 del 13/07/2017) deve essere considerato nullo.

La Suprema Corte ha infatti ribadito che : “Pare quindi “ovvio che la nullità ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di “un’ipoteca valida”, in quanto l’alterazione della par condicio creditorum presuppone il rispetto del limite quantitativo in discorso. Diversamente opinando, “significa consentire infine alla banca di disporre – essa – della fattispecie del credito fondiario, mantenendone i benefici correlati pur nel mancato rispetto dei limiti di legge, con conseguente pregiudizio delle pretese dei creditori concorrenti. Conclusione che sarebbe insostenibile non solo sul piano funzionale, ma anche da un punto di vista tecnico in quanto distonica con quanto affermato dalle Sezioni Unite nelle ripetute sentenze n.267424/07 e 26725/07”.

Alla luce di tutto quanto sopra esposto emerge indiscutibilmente la nullità di un mutuo che non rispetti il limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38 del T.U. bancario.

Invalidità delle clausole che contemplano tassi usurari del mutuo e conseguente applicazione dell’art. 1815 II comma c.c. che dispone la gratuità del mutuo;
Altra causa di nullità del contratto di mutuo si ha per la previsione, al momento della stipula, di interessi oltre il tasso soglia, cioè di interessi che ai sensi della legge n. 108 del 1996, sono considerati usurari.

La giurisprudenza della Cassazione ha nel tempo chiarito e determinato come si debba procedere a determinare, calcolare, il tasso di interessi convenuto in un contratto di mutuo al fine di accertare se vi sia stata la previsione o meno di interessi usurari. Infatti, si ricorda in proposito la sentenza n. 350 del 2013 della Cassazione, la quale ha stabilito che per verificare se i tassi effettivamente superano la soglia di usura, vanno considerate tutte le spese addebitate dall’istituto finanziario (interessi veri e propri, spese, penali) che vanno a comporre il TEG (tasso effettivo globale) e quest’ultimo risultato va poi comparato al tasso soglia.

Dunque per verificare se il tasso pattuito supera o meno il tasso soglia, è necessario tener conto del tasso convenuto nel contratto di mutuo, e dei costi previsti in contratto ovvero:

spese di istruttoria pratica;
commissioni d’incasso;
assicurazioni obbligatorie;
interessi di preammortamento;
interessi di mora;
nonché, penali di anticipata estinzione;
Ottenuto, quindi, il tasso reale applicato al contratto di mutuo, questo deve essere poi comparato al tasso soglia dichiarato con decreto ministeriale ad ogni trimestre, considerando l’epoca della stipulazione del contratto di mutuo. Se detto tasso risulta essere superiore al tasso soglia, il contratto di mutuo per legge si trasforma in un contratto a titolo gratuito e non più oneroso. Tale conseguenza è sancita dall’art. 1 del decreto legge 29 dicembre 2000 n. 394 che ha fornito l’interpretazione autentica della legge 7 marzo 1996 n. 108 recante disposizioni in materia di usura. In sostanza, parte mutuataria deve restituire solo il capitale e non deve più versare alcun interesse.
Gli interessi usurari non sono dovuti e pertanto il Legislatore, ha inteso valutare la clausola, all’interno della quale vengono pattuiti interessi usurari, come contraria alle norme imperative e all’ordine pubblico, attribuendole il vizio della nullità. La giurisprudenza, dal canto suo, ha applicato con fermezza il comma 2 dell’art. 1815 c.c.

Pertanto, e conseguentemente, le somme ad oggi già versate dalla parte mutuataria, data la gratuità del mutuo,per le ragioni sopra illustrate, debbono essere imputate al solo capitale.

Resta pertanto necessario determinare in maniera puntuale l’entità delle somme già versate in favore della Banca.

Avv. Filomena Iervolino

Fonte: www.studiolegaleiervolino.com